鄭佳欣
  住房公積金貸款額度告急,首當其衝的便是囊中羞澀的剛需購房客們。他們好不容易攢足首付可以公積金貸款買房,繳存多時的公積金終於可以派上用武之地,卻面臨著額度已滿的窘迫,只能轉向商業貸款,又遭遇利率上浮等“關卡”,因此承受更重的房貸負擔。部分銀行放貸難、放款慢已成普遍現象,部分銀行甚至出現半年不放款的情況,如今公積金的“活水外接式硬碟”也逐漸限流,房貸難成為剛需購房客們不得不面對的問題。
  下半年開始,廣州公積金每個月限10億元額度用於放貸,如當月額度放完就只能等新月度開始再“放閘”。8月1日是公積金開閘放貸首日,從零點起各銀行支行貸款人員就等在電腦旁,瘋狂“秒搶”本月SD記憶卡的公積金貸款額度,數個小時內搶光1個月的組合貸款額度。這一事件引起了社會各界關註。
  一度被指巨額資金“沉睡”的公積金,如今也上演貸款額度告急的一幕。事實上,廣州已算是後知後覺,多個城市的住房公積金管理中心去年就曾遭遇房貸額度告急的窘迫,杭州、徐州等地甚至不得不推出“個人住房公積金轉商業貼息貸款業務”,以緩解公積金貸款猛增的壓力;合肥推出公積金貸款“輪候制”,根據每月資金歸集、提取等綜合威剛記憶卡因素制定每月放貸計劃,實行總量控制。
  廣州公積金月貸款額度被“秒殺”,暴露出公積金制度面臨的兩難狀況,亦凸顯著制度改革的迫切性。公積金“低存低貸”的利率規則,使得公積金的資金池難以真正“蓄水養魚”——一邊是繳存職工覺得資金沉澱在公積金賬戶里收益微乎其微,甚至不如存進餘額寶天天可以看到進賬充實;另一邊,由於公積金相比商業貸款的成本更低,職工購房時則首先將目光投向公積金貸款,以減少還貸壓力。於是,出現了樓市低迷時公積金過度結餘會造成新竹買屋資源浪費,樓市火爆時又容易出現餘額不足的怪現狀。此外,各個城市公積金“資金池”各自為政,各地“忙閑不均”,也使得資金使用效率較低。
  我們可以理解公積金貸款限額的政策初衷。如果公積金不限貸款額度,對蜂擁而至的貸款需求來者不拒,早就“入不敷出”的公積金會不堪重負,甚至有可能被一根根稻草壓垮,職工正常提取公積金的需求則得不到保證,控制存貸比例、加大對公積金風險管控確實有一定必要。但是,問題是——在樓市成交冷清的當下,我們便已經自亂陣腳,公積金貸款限額短短兩個小時被搶光,一旦房地產市場回暖,這樣的資金量如何滿足剛需購房客的需求,公積金如何實現對普通職工住房需求的保障租辦公室功能?
  我們擔心的是,剛需客的購房夢誰來支持。住房公積金貸款額度告急,首當其衝的便是囊中羞澀的剛需購房客們。他們好不容易攢足首付可以公積金貸款買房,繳存多時的公積金終於可以派上用武之地,卻面臨著額度已滿的窘迫,只能轉向商業貸款,又遭遇利率上浮等“關卡”,因此承受更重的房貸負擔。部分銀行放貸難、放款慢已成普遍現象,部分銀行甚至出現半年不放款的情況,如今公積金的“活水”也逐漸限流,房貸難成為剛需購房客們不得不面對的問題。今年5月,央行首次“喊話”,要求各商業銀行要對個人住房按揭貸款合理定價,提高貸款發放和審批效率,不許停止個人購房貸款。有機構近日統計卻發現,今年1月—7月,北京、上海、廣州、深圳四大一線城市的平均房貸利率總體走勢均呈現上行趨勢,其中,廣州和深圳的利率水平明顯高於北京和上海,7月廣州的平均房貸利率更達到基準利率的1.086倍,創一線城市平均房貸利率新高。
  持續上漲的房價傷害著剛需群體的利益,貸款利率的上浮、審批放貸時限的拖長則在傷口上又撒了一把鹽,成為購房客特別是剛需族心中難言的隱痛。在廣州十區一手房均價應聲突破萬元/平方米的高房價時代,沒有房貸力挺的剛需客真不知猴年馬月才能攢齊上百萬元的房款,住房夢只能是鏡花水月。而事實上,由於“房貸難”受阻的剛性購房需求並不會憑空消失,而是會不斷累積,這種堰塞湖效應可能會在某一日衝破閘口,對房地產市場甚至整個經濟造成衝擊。
  如何通過住房金融制度改革,對中等收入群體購房提供低利率、低按揭等支持,不僅是中國城鎮化建設的需要,而且應該納入房地產市場長效發展機制的制度考量。一方面,有必要通過財稅和金融政策來遏制高收入者的投機需求,而另一方面,則要針對低收入者的住房需求,不斷創新和發展政策性金融支持手段。可以期待的是,研究建立住宅政策性金融機構等新型政策性金融機構,已經寫入了黨的十八屆三中全會《決定》之中。
  在住房金融改革上,西方國家已有成功經驗可以借鑒,各國政府往往都根據不同住房及人群特征,分別採取政策性與商業性的金融支持方式。上世紀三四十年代,美國成立了政策性住房金融機構,通過提供低利率按揭保險等服務,解決美國普通居民購買力不足的問題。日本也在戰後成立了住房金融公庫,向中低收入者提供長期低息房貸。
  對於首套、自住的剛性購房需求,我們應該“不拋棄、不放棄”,通過公積金改革乃至於金融改革對普通居民購房給予更多的支持。這是改革與發展進程中無法迴避的事項。
  (作者為南方日報記者)  (原標題:剛需客的購房夢誰來支持?)
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